Kan een medebewoner een huurovereenkomst voortzetten na het overlijden van de huurder?

‘De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.’ Dat zegt artikel 7:229 lid 1 BW en dat is klare taal: ook al komt de huurder of verhuurder te overlijden, dan eindigt daarmee niet de huurovereenkomst. Dat is ook eigenlijk niet zo verwonderlijk als je bedenkt dat de huurder en verhuurder (doorgaans) erfgenamen zullen hebben. Deze erfgenamen volgen de overledene vervolgens op en nemen daarmee in beginsel al zijn verplichtingen, schulden, rechten en vermogen over (zie art. 4:182 lid 1 BW). En dus ook de huurovereenkomst.

Let op: dit artikel gaat over huur ‘in het algemeen’, dus bijvoorbeeld ook over de huur van een stukje grond. Echter, als het om de huur van woonruimte gaat, dan kent de wet nog aanvullende bepalingen die deze situatie verder regelen. En van dit algemene artikel (7:229 BW) mag ook worden afgeweken. Dat komt niet vaak voor, maar in de huurovereenkomst van een stukje grond zou  dus kunnen staan: ‘De huurovereenkomst eindigt als de huurder komt te overlijden’. Of dat ook mag bij woonruimte, kunt u hieronder lezen.

De huurovereenkomst eindigt dus (in principe) niet met het overlijden. Maar de vraag is dan vervolgens: betekent dit ook dat een medebewoner (woonruimte) daardoor (altijd) in de woning mag blijven wonen? Stel bijvoorbeeld dat deze medebewoner niet in het huurcontract staat als (mede)huurder. Mag hij er dan blijven wonen? En neemt hij in dat geval dan de huurovereenkomst over?  

Medehuurder of huisgenoot?

Allereerst is het van belang om na te gaan of de persoon die in de woning wil blijven wonen een ‘medehuurder’ is, of alleen een ‘huisgenoot’. Als iemand namelijk een ‘medehuurder’ is, dan zet hij de huurovereenkomst voort indien hij ook voor die tijd hier zijn ‘hoofdverblijf’ had (art. 7:266 lid 1 BW en 7:268 lid 1 BW). Hij is dan vervolgens dus ‘de huurder’. Maar zou hij alleen maar een ‘huisgenoot’ zijn, dan heeft hij minder rechten. Hij kan dan - als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan - nog zes maanden in de woning blijven. In die zes maanden zet deze huisgenoot dan dus de huurovereenkomst voort: hij is dan voor zes maanden de huurder.

Wie is medehuurder?

De wet geeft in elk geval aan dat een echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder automatisch (‘van rechtswege’) een medehuurder is. Maar dan moet deze woning wél zijn enige of belangrijkste woning zijn. Of zoals de wet het zegt: ‘als hij in deze woning zijn hoofdverblijf heeft’ (art. 7:266 lid 1 BW). Als je dus nog een andere woning hebt (bijvoorbeeld een latrelatie) en alleen in het weekend bij de (inmiddels) overledene in deze woning verbleef, dan is dit niet je ‘belangrijkste woning’ en dus niet je hoofdverblijf.

Let op: de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder is na zijn overlijden dus automatisch (‘van rechtswege’) de nieuwe huurder. Als hij niet in de woning wil blijven wonen, dan zal hij dus de huur moeten opzeggen. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden opzeggen per aangetekende brief, met ingang van de eerste dag van de tweede maand na opzegging (art. 7:268 lis 1).

Wie is geen medehuurder? 

Huisgenoten van de huurder die niet zijn echtgenoot of geregistreerde partner zijn, worden volgens de wet niet gezien als ‘medehuurder’. Behalve dan natuurlijk, wanneer deze huisgenoot partij is bij de huurovereenkomst (in het huurcontract staat als medehuurder). Gedacht kan worden aan een medebewoner met wie de huurder een relatie heeft, of de kinderen van de huurder. Maar als zij wel in de woning van de huurder wonen, mogen zij dan na zijn overlijden in de huurwoning blijven wonen? Ja, voor de duur van (ten minste) 6 maanden, maar alléén als zij voor het overlijden een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voerden met de huurder en daarnaast ook hun hoofdverblijf hadden in de woning. 

Let op: uiteraard moet er dan geen echtgenoot of geregistreerde partner zijn op wie de huurovereenkomst ‘van rechtswege’ overgaat. Maar zou deze de huurovereenkomst niet willen voortzetten, dan kunnen eventuele andere medehuurders dit - onder de omstandigheden die hieronder worden toegelicht - wél (zie: Kamerstukken II, 14249 nr. 11-12, p. 16)

Duurzame gemeenschappelijke huishouding + hoofdverblijf

Als een huisgenoot van de huurder na zijn overlijden in de woning wil blijven wonen, dan moet er dus sprake zijn van:

• een duurzame gemeenschappelijke huishouding, en 
• moet de huisgenoot zijn hoofdverblijf hebben in de woning. 

In dat geval mag de huisgenoot gedurende 6 maanden in de woning blijven wonen (art. 7:268 lid 2 BW). De huishouding moet dus gemeenschappelijk én duurzaam zijn. 

 

Vanaf het moment van overlijden ben jij dus een urgentie geval, want je zult binnen zes maanden een nieuwe woning moeten hebben. Je zult dan dus ook niet "op straat" komen te staan.